Update Triodos Vastgoedfonds

Ik schreef een half maandje geleden een blogje over mijn beleggingen in het Triodos Vastgoedfonds.

Op 1 juni lag er een brief in de brievenbus van de fondsmanagers. Vanaf 15 juli zullen we weer aandelen kunnen kopen of verkopen van het fonds. Wel wordt het fonds closed-end in plaats van open-end. Closed-end betekent dat je wel kunt aangeven dat je aandelen wilt verkopen, maar dat ze pas echt verkocht worden, als er ook een koper is. Of, andersom, dat je aandelen wilt kopen, maar dat dat pas kan als er een verkoper is.

Bij dergelijke grote veranderingen moet een beleggingsfonds blijkbaar de mogelijkheid bieden aan beleggers om uit het fonds te stappen. De meest recente koers was 4,50 euro per aandeel; het fonds biedt nu 1,21 euro per aandeel als je het als belegger nu wil verkopen. Men schrijft: “De genoemde prijs is gebaseerd op de verwachte verkoopopbrengst van de panden van Triodos Vastgoedfonds als deze binnen nu en drie maanden verkocht moeten worden.” Ik snap dat dat een lagere waarde oplevert dan de “echte” waarde, als je gewoon in alle rust een pand zou kunnen verkopen. Voor 28 juni moeten beleggers aangeven of ze hun aandelen willen verkopen voor die 1,21 euro per aandeel.

Voor mij zou iets meer dan 141 aandelen verkopen tegen 1,21 euro betekenen dat ik circa 171 euro krijg voor mijn aandelen, waar ik ze ooit kocht voor iets meer dan 750 euro. Een verlies van ruim 75%! Dat doe ik niet. Dan wacht ik liever af wat het aandeel gaat doen nadat de handel is hervat. En ik kan niet eens zeggen, of dit nou een emotionele beslissing is (ik weiger zoveel verlies onder ogen te zien!) of een rationele (1,21 euro is veel te weinig, dit aandeel is meer waard).

Heb ik gelijk? Wie zal het zeggen. Misschien is 1,21 euro per aandeel meer dan niets. Als het fonds helemaal imploderen zou, doordat teveel beleggers eruit willen en er daardoor geen enkel pand onverkocht kan blijven, sta ik met lege handen, denk ik.

Ik dacht trouwens eerst ook, dat als een groot deel van de andere beleggers hun aandelen wil verkopen, en het fonds daardoor panden moet gaan verkopen, dat ik daardoor ook verlies zou gaan draaien, puur doordat die panden zeker met verlies verkocht gaan worden. Dit scenario ging ik uitwerken in een voorbeeldje, en toen kwam ik er achter dat dat misschien toch mee gaat vallen…

Voorbeeldje
Stel, het fonds bezit tien panden die elk 1000 euro waard zijn (jahaa, veel te weinig maar zo kan ik makkelijker rekenen). Kortom, de portefeuille is 10.000 euro waard in totaal. Stel, er zijn 100 aandeelhouders die elk 1 aandeel hebben (weer om het rekenen makkelijker te maken). Op dit moment is elk aandeel dan intrinsiek 100 euro waard. Want 10.000 euro aan panden verdeeld over 100 aandelen is 100 euro per aandeel. Het fonds komt in zwaar weer en geeft aan dat aandeelhouders die nu uitstappen willen, 50 euro per aandeel terug kunnen krijgen, omdat een pand op snelle termijn verkocht kan worden voor slechts 500 euro. Stel 20 aandeelhouders willen hun aandelen wel verkopen voor de geboden 50 euro per aandeel. Nu moeten er panden verkocht worden om deze aandeelhouders geld te kunnen betalen; ze hebben recht op 1000 euro (20 aandelen x 50 euro per aandeel). Twee panden worden verkocht voor 500 euro per pand (want er is haast bij), de aandeelhouders krijgen hun geld. Nieuwe situatie: er zijn acht panden over die elk 1000 euro waard zijn. Er zijn 80 aandeelhouders over die in totaal 80 aandelen hebben. De intrinsieke waarde van de aandelen is nog steeds 100 euro!

Het lijkt er dus op, of degenen die de aandelen verkopen ook degenen zijn die het hele verlies op hun schouders nemen. De overgebleven panden zijn niet minder waard geworden doordat er een paar verkocht moesten worden met verlies.

Dat stelt mij weer een beetje gerust!

Wat zouden jullie doen, in mijn situatie? Ik verlies zo’n 580 euro als ik nu verkoop; of ik kan 750 euro verliezen als de boel helemaal instort.  En wat zouden jullie doen als het niet om 750 euro, maar bijvoorbeeld om 10.000 euro ging?

Advertentie